A relação entre inquilino e morador tem um quê de casamento. Na hora de fechar negócio, todo mundo é simpático, quer fazer dar certo e rolam algumas concessões. No decorrer, o pagamento em dia e o cuidado com o imóvel sustentam o convívio, impulsionando sua duração. Mas quando, no meio do harmonioso relacionamento, surge um vazamento, uma infiltração, cupim ou problemas na fiação ou piso... Aí, é cada um por si. O casamento chega ao fim e, como nos divórcios, começa a briga para ver quem arca com cada coisa.

Foi mais ou menos isso o que aconteceu com uma moradora em Copacabana no fim do ano passado. Depois de 12 anos residindo no mesmo imóvel, um problema no encanamento do apartamento quase foi parar na Justiça e resultou no rompimento da relação até então boa.

- Começou no banheiro. Primeiro não saía água fria do chuveiro e depois comprometeu a torneira da pia. A pedido da dona, eu chamei um profissional que concluiu que aquilo era uma complicação no encanamento, ainda de ferro e muito antigo, e que seria preciso quebrar a parede para ver a tubulação. Mas a proprietária insistia que era problema por tempo de uso e que era eu quem deveria arcar com o custo de toda a obra - relata a moradora.

Este caso em Copacabana não é isolado. Segundo o advogado Luis Guilherme Russo, diretor da administradora de imóveis Irigon, a maioria das discussões entre proprietários e inquilinos envolve a responsabilidade sobre reparos no imóvel e quem vai arcar com os custos. Principalmente, como no caso da moradora acima, quando, sem a análise de um perito, ficaria a dúvida sobre a origem do problema.

Russo explica que, em linhas gerais, segundo a Lei do Inquilinato, o locador é o responsável por todas as despesas relacionadas aos danos causados na estrutura e o locatário, pelos gastos com manutenção e conservação do imóvel.

Em geral, problemas de infiltração após a vistoria são responsabilidade do locatário, assim como se o vazamento for causado por ele. Já a fiação é sempre do dono, segundo Russo, e cupim é mais complicado de identificar, porque é difícil saber quando houve a infestação. Porém, há exceções, ressalta ele. - Por exemplo, se a estrutura do imóvel, como paredes, telhado, piso e grade de proteção, estiver danificada por desgaste do tempo ou má qualidade do material, o locatário estará isento de providenciar esses reparos quando sair do imóvel.

A CÉSAR O QUE É DE CÉSAR

De uma forma bem abrangente, pode-se dizer que no dia a dia da locação tudo quer for diretamente ligado à manutenção é responsabilidade do inquilino e o que for de melhorias, do proprietário. Porém, tudo depende da causa.

- Se uma infiltração for originada por uma obra do vizinho, é este quem deve arcar com a obra. Se for oriunda de uma reforma do condomínio, cabe ao síndico assumir. E se o imóvel for novo e simplesmente acontecer algo, mas ainda estiver no prazo de garantia da construtora, a mesma deve providenciar o reparo - explica Márcio Cardoso, presidente da Sawala Imobiliária.

Segundo o advogado especialista na área Hamilton Quirino, outro conflito comum às obras indispensáveis é corrigir infiltrações no imóvel vizinho ou em áreas comuns. - É preciso quebrar o apartamento onde reside o inquilino, que muitas vezes se nega a deixar a obra seja feita. Em outros casos, quem tem que fazer pagamentos afirma que isso é por conta do dono do imóvel e geralmente é mesmo, mas este fica omisso. Problemas assim surgem com frequência. 

Segundo Quirino, os artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato (8.245/91) descrevem o que compete a um e a outro, mas mesmo assim há pontos nebulosos e muita confusão a respeito. - Se uma reparação caberia ao inquilino, pelo contrato e pela lei, mas a causa foi anterior à locação, já passa a ser de responsabilidade do dono do imóvel. E nesse ponto também aparecem muitos conflitos. Outro caso é quando o problema é no prédio. Aí, cabe ao síndico, representante do condomínio, resolver o dano. 

Na prática, é um pouco mais confuso, pois isso demanda alinhar a conversa entre todos os envolvidos. A gerente de locação da Precisão Administradora, Daniele Souza (que fica no meio dos dois lados em situações como essa), lembra ainda que não é só a questão do custo, mas também da boa vontade e da agenda de todos os envolvidos.

 - Às vezes mais difícil do que aceitar o transtorno e pagamento da obra é quando precisamos agendar a visita de um profissional para fazer a verificação e o conserto. Nem sempre o horário marcado é compatível para todos, e isso acaba prorrogando a solução - diz Daniele.

 A orientação de advogados e administradoras é sempre documentar tudo. O que começa com uma pequena reclamação pode ganhar proporções maiores mais tarde, como no caso da moradora de Copacabana. Após tentativas frustradas de resolver amigavelmente e de receber um aviso extrajudicial, a inquilina foi buscar ajuda do advogado Luiz Felipe Guerra, que lhe aconselhou a ter provas para que, caso a briga resultasse em uma ação posterior, ela pudesse se resguardar. Entre os documentos, o laudo do técnico que constatou que era um problema estrutural do imóvel e a troca de mensagens que mostrava que ela deixava a chave com a proprietária para ir ao apartamento resolver por várias vezes, sem sucesso. 

Quirino lembra ainda que, quando a obra é necessária, a Lei do Inquilinato prevê a saída, de forma expressa, no artigo 26: "Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente. E se durar mais de trinta dias, poderá resilir o contrato", ou seja, poderá devolver as chaves. - Há casos em que a obra se arrasta, e o locador não recebe as chaves, obrigando o inquilino a fazer o depósito delas em Juízo. O ideal é sempre negociar, com tudo bem documentado, para evitar problemas futuros para ambos. O advogado ressalta que, muitas vezes, o conserto pode ser feito por um baixo valor. - E se for para a Justiça o custo será com certeza muito maior. É preciso analisar sempre a relação custo-benefício de cada caso.

Qualquer obra precisa de autorização

Toda modificação no imóvel locado só pode ser feita com a autorização por escrito do proprietário, mesmo que seja considerada melhoria. E, por outro lado, o proprietário pode determinar também que o imóvel seja entregue no estado original.

A instalação de um ar-condicionado pode parecer algo que ajuda na valorização do imóvel. Porém, o dono tem o direito de querer a parede exatamente como era quando a locou.

A diferença nestes casos é que ambos podem acordar sobre os custos. O mais comum é que haja abate no valor do aluguel mensal, mas há casos em que o proprietário faz a obra.

- Pode ser que o proprietário aceite que a alteração fique e o valor é abatido do valor do aluguel. É o caso de armários, por exemplo. Ou então fica acertado que, ao final do contrato, a "melhoria" seja removida. Ainda existe a possibilidade de o proprietário não aceitar a modificação - salienta Márcio Cardoso, presidente da Sawala Imobiliária.

Por isso, o ideal é que antes de qualquer entrega do imóvel seja realizada uma vistoria bem detalhada, com fotos. É preciso acusar o recebimento.

- Vale e-mail, assim como qualquer forma de comunicação. Até o WhatsApp tem sido usado. Mas sempre será melhor redigir um documento, com assinatura de testemunhas - acrescenta o advogado Hamilton Quirino.

Já em relação aos problemas que não podem ser constatados pela simples vistoria num imóvel comprado, o especialista explica que o prazo de garantia é de cinco anos, contados a partir da compra. O comprador, contudo, precisa comunicar o aparecimento do defeito à construtora.

Quem é o responsável

INFILTRAÇÃO:

Se na época da vistoria de entrada não existia a infiltração, o locatário paga.

FIAÇÃO:

O locador, pois não há como prever em uma vistoria.

PISO QUEBRADO:

Se na época da vistoria de entrada não existia o piso quebrado, é o locatário.

VAZAMENTO:

Depende. Se causado por falta de manutenção, o morador. Se for por desgaste do tempo, o locador.

CUPIM:

É dano de difícil apuração em razão do tempo da infestação.

QUANDO QUEBRA PIA, VASO SANITÁRIO, PAREDE OU JANELA:

Se por falta de manutenção, o locatário. Se for por desgaste de tempo, o locador.